賃料節約でウハウハ！？家賃交渉のテクニックとコツをご紹介

テクニック①　「物件のマイナスポイント」を探す！

最初にご紹介するのは、借りたい物件の「マイナスポイントを探す」というもの。
せっかく借りるのに何で？と思われるでしょうが、これはつまり「大家や不動産会社にとっての弱みを突く」というのが目的です。
管理する側にとって、もしかするとこれが難点で借り手が付かないかも……？と考えてしまうような点があると、家賃交渉に応じてもらいやすいのですね。

例えば長時間空き室が続いているような物件や、1階にある物件、繁忙期を過ぎても空いている物件、築年数が長い物件、敷金礼金ゼロの物件、複数空き部屋がある物件などは狙い目と言えるでしょう。
ただし、ただ「築年数が長い割には高いですね」「敷金礼金ゼロってことは、もしかして借り手に困っているのでは？」などと言うといちゃもんだと思われかねませんので、具体的に挙げられるようなポイントを探し、なおかつ「話のしかた」にはきちんと“大人のマナー”で気を付けるようにしましょう。

「何としても借りて欲しい……」そんな物件は家賃交渉の余地アリ！

☑空室の状態が長期間続いている物件
☑低層階にしか空室がない物件
☑繁忙期を過ぎても入居者が決まっていない物件

出典：http://www.goodhomenavi.com/chintai/koushou/nebiki.html

第3項目目の「繁忙期」とは、転勤や新生活の準備を始める2～3月、そして子供の学校が夏休みになる7～8月だと考えてください。

「敷金、礼金ゼロ」は、逆に「そこまでしても借りて欲しい」ってこと？

敷金や礼金がゼロの物件
敷金、礼金は大家さんサイドからするとぜひとっておきたいもの。それがゼロということは周囲の物件と比較して優位性が乏しいとみることができます。
そのため、敷金、礼金をゼロにしているわけですから、交渉の余地があるかもしれません。
しかし、すでに大家さんサイドは敷金や礼金をゼロにするという一定の譲歩をしているということを忘れてはいけません。

出典：http://yachin.net/teq/bukken.html

築年数7年～10年程度の物件は、設備面を確認しよう！

築年数が7年から10年程度の物件
このくらいの築年数の物件は良くも悪くも中途半端です。
ここ数年で賃貸物件のグレードは格段に上がってきました。例えば木造アパートであってもテレビドアホンやお風呂にテレビ標準装備されていることがあります。
そのため、築年数が７年以上経過しているような物件は、設備面で見劣りしています。

出典：http://yachin.net/teq/bukken.html

「低階層の空き部屋」は、防犯面や騒音の心配から人気が低い！

低階層の物件
低階層にある物件、特に１階の部屋は泥棒や覗きなどの防犯上の問題、車の通りが多い道路沿いの物件なら騒音問題など多くのマイナスポイントがあります。
女性は特に１階の部屋は嫌いますので、家賃が交渉できる可能性は高いでしょう。

出典：http://yachin.net/teq/bukken.html

複数空き部屋がある物件は狙い目！もしかして交渉しやすいかも？

同じ建物で複数の部屋に空室がある物件
インターネットの賃貸物件サイトを見てみると、同じ建物の物件を見ることがあります。
複数の仲介業者が同じ部屋を広告していることもありますが、物件情報の中に募集している建物の階数や場合によっては部屋番号が記載していることもあります。

出典：http://yachin.net/teq/bukken.html

複数の空き部屋がある　＝　空室が多い　＝　大家さんとしては一世帯でも多く入居してくれる人に集まってほしいと思っている…ということで、交渉がしやすい可能性があるわけですね。

「書いてあるより遠いんだけど……」駅から遠い物件もチャンス！

○バス便（バス○○分）もねらい目
誰でも駅徒歩圏の方がよいからバス便は必然的に安くなる。もちろん、チラシや情報誌に掲載されている家賃は、それを考慮したものであるが、バス便はいまだ供給過剰の傾向があるから、さらに交渉してみよう。

○徒歩１５以上は徒歩圏とは言わない
徒歩圏というのはせいぜい１５分が限界。これ以上は普通バス表示にする。にもかかわらず徒歩２０分となっているのは「バスがない」ということの裏返しの可能性がある。当然毎日２０分も歩きたい人はいないので、借手は少なくなる＝交渉できる。

出典：http://www.heyasagase.com/guide/kosho/01.html

テクニック②　家賃交渉は「タイミング」が命！じっくり見極めよう

続いては「タイミングを見極める」というもの。
入居時に家賃交渉をする場合、タイミングは大きく分けて「物件の申し込みをする時」と「入居申し込みの審査に通った時」が挙げられますが、前者では交渉の意志を軽く匂わせる程度にしておき、審査に通った後に本格的に交渉を始めるのが良いでしょう。
これは審査に通らなければ「借りる資格のある人」だと認められませんし、営業マンも既に契約が取れたものと思い、多少は油断している可能性があるからなのだそう。

中には「既に住んでるんだけど、もう家賃は下がらないの？」とお悩みの方もいるでしょうが、この場合は「契約更新」のタイミングでチャンスが訪れます。
家賃滞納もなく優良な入居者と認められていて、かつ具体的な理由（同じ物件が自分の時より安い賃料で募集されている、このままの家賃では厳しい状況にあるなど）があれば可能なこともありますので、当てはまる方は考えてみてくださいね。

家賃交渉には、2つのタイミングがある！

家賃交渉は大きくわけると2つのタイミングがあります。

⒈物件の申込みをする際に交渉する
⒉入居申込みの審査が通った際に交渉する

出典：http://www.goodhomenavi.com/chintai/koushou/nebiki.html

物件の申し込みをする時、家賃交渉の意志を伝えておくのがおすすめ！

1つ目の「物件の申込みの際」についてですが、これは家賃交渉する意思があることを相手に伝えておく絶好のタイミングです。内見終了後に不動産会社で入居申込みというのは、不動産会社では理想的な流れです。この際に、ある程度の家賃交渉を持ちかけてみましょう。

出典：http://www.goodhomenavi.com/chintai/koushou/nebiki.html

入居の審査に通ったら、やんわり交渉をお願いしてみよう！

家賃交渉の最も効果的なタイミングは入居審査が通過した直後です。不動産会社から「入居審査が無事通りました」という連絡があると思いますが、この時こそが家賃交渉の最大のチャンスです。

入居審査が通ってしまえば、不動産営業マンにとって何も障害はありませんので、もう確実に1件の契約が取れたと思っているはずです。営業マンは毎月売上のノルマがありますので、確実に売上が望めるお客さんは簡単には諦めません。

出典：http://www.goodhomenavi.com/chintai/koushou/nebiki.html

交渉方法としては、

「実は、あれからいろいろと考えたのですが、どうしても家賃が少し高い気がして悩んでいます。あと○○円家賃を値引きして貰えるなら今すぐ正式に申込みしてもいいのですが・・・なんとか家主さんにお伺いしてもらう事はできませんか？」

といった感じで交渉をするのが一番成功確率が高いでしょう。

出典：http://www.goodhomenavi.com/chintai/koushou/nebiki.html

「もう住んでるし……」でも大丈夫！契約更新の時にもチャンスがある

賃貸契約は1年～2年で更新を迎えます。更新の際は手続きが必要なケースもあれば、何もしなければ自動的に更新というケースもあります。
家賃交渉を行うのであれば、この契約更新のタイミングで話を切り出すのが一番です。

出典：http://yachin.net/after/chance.html

①収入が下がって今の家賃では厳しい。月々の家賃をあと2000円下げてくれたらそのまま更新するつもりだけど、難しいなら家賃が安いところに引っ越さなければいけないので何とかできないだろうか？

②この物件の募集家賃が自分が契約した時と比べて下がっている。自分の家賃もそれに合わせて下げてくれないだろうか？
（このケースではネットなどで現在募集されている募集家賃の金額を調べておくとよいかと思います。）

出典：http://yachin.net/after/chance.html

テクニック③　家賃交渉は「閑散期」が狙い目！可能なら時期を合わせよう

最後にご紹介するのは「閑散期を狙って交渉する」というもの。
引っ越しの繁忙期は、前述の通り新生活が始まる春（2月～3月）や、転勤シーズンの夏場（7月～8月）です。
この時期は基本的に管理者にとって「売り手市場で強気に出られる頃」なので、家賃交渉の成功確率は低いと言って良いでしょう。

逆に最も家賃交渉の成功率が高いのは、夏の繁忙期を終えて年末を控えた「9月～11月」ごろ。
これは「年末まで入居者がいないと厳しいな……」と管理者が焦り始める時期なので、比較的家賃交渉のスキがあるとのこと。
年明けを過ぎると再び繁忙期になってしまいますから、可能ならこのチャンスを逃さないよう気を付けてくださいね。

不動産の繁忙期は「新生活シーズン」と「転勤シーズン」！その時期は避けよう

4月は繁忙期が終わったばかりで引っ越しニーズがなくなります。閑散期は引っ越す人が少ないので、次の繁忙期である8月まで約半年間入居者が現れないこともあります。

11月も同様で、転勤シーズンの8月~10月に埋まらなかった場合、11月~12月の2ヶ月入居者が現れないことがあります。

出典：http://blog.ieagent.jp/yatinkoushoujiki-34111

最も成功しやすい時期は、秋口から11月ごろにかけて！

年が明けるとまた繁忙期がやってくるので、不動産会社も大家さんも家賃の交渉には対応しない態勢になってきます。
ですから、3月頃の繁忙期と8月の繁忙期の谷間に当たる9月～11月が、賃貸物件ではもっとも家賃交渉に成功しやすい時期だと言うことができます。

出典：http://renovation-chintai.com/blog/kousyou-20130828/

家賃交渉のタイミングですが、最も私が有効な期間だと思うのは10月～11月です。第2繁忙期も終わり、年内には入居者の確保をしたいと思っている家主が多いので、家賃交渉が最も成功する時期だと思います。

さらに年末にかけては、なにかと物入りになるのは家主でも同じです。そんな時期に敷金や前家賃などのまとまったお金が手元に入ってくるのは家主にとって非常に助かるのです。

出典：http://www.goodhomenavi.com/chintai/koushou/nebiki.html

繁忙期に引っ越す場合、家賃交渉は絶望的かも……

繁忙期は、家賃交渉に応じなくても、すぐに次の入居希望者が現れるので、大家さんも先ほど閑散期で説明したような“焦り”はありません。

入居希望者が多い繁忙期は、家賃交渉は難しいです。下の表で繁忙期と表記されている月に引っ越しを考えている方は、家賃交渉の望みは捨てた方が良いです。

出典：http://blog.ieagent.jp/yatinkoushoujiki-34111

できればココにも注意して！家賃交渉の細かい注意点と成功率

この他にも、細かいことですが気を付けることはいくつかあります。
まず「適当に金額を設定せず、周辺の家賃相場を見て妥当な値下げを考える」というもの。
そして可能ならば「不動産会社の特徴や、周辺の類似物件の有無などを確認しておく」と安心です。
新築の物件ではありがちなことですが、家賃交渉不可、というところもしばしばありますので、注意してください。

また「家賃交渉は成功すれば運が良いと考え、甘く見ない」こと。
敷金や礼金とは違い、家賃は毎月払い続けるものですから、住居にかかる費用の中で家賃の交渉が最も難しいと言われています。
適当に口を滑らせると相手方の信用を失う恐れもありますので、あくまでも慎重に行いましょう。

いきなり高額値下げは無理！家賃相場をよく調べておこう

「85,000円の部屋を、キリのいい80,000円で！」
根拠のない値下げ交渉は、まず通りません。
交渉する前に、近隣の家賃相場、土地勘など下調べしておくことをお勧めします。
最近はインターネットで不動産の物件情報は簡単に調べる事ができます。
少し面倒だとは思いますが、下調べは大切です。

出典：https://www.kurachic.jp/column/chintai/cat950/20141019103814.html

不動産会社の特徴や、値下げできる物件かも見ておくと安心！

ぼくが交渉する時は、必ず相手を調べます。
「適切な家賃設定なのか？」「他の部屋は空いていないのか？」「すぐ近くのにたような物件には空きがないのか？」「どのような不動産管理会社なのか？」
相手を知ることによってより高い成功率で家賃交渉へチェレンジできます。

出典：https://www.kurachic.jp/column/chintai/cat950/20141019103814.html

値引きができないのは新築物件。新築はそれだけで人気がありますから、値下げ交渉することはほぼ難しいでしょう。

出典：http://allabout.co.jp/gm/gc/375711/2/

「下がればラッキー」と考えて！甘く見ないようにしよう

家賃交渉の成功率は全体の5%~10%くらいです。しかもほとんどが1000円~2000円単位です。

なにも知らない人は、家賃は簡単に下がるものと考えていますが、賃貸物件の契約時の敷金や礼金といった初期費用よりも、圧倒的に難易度が高いです。

出典：http://blog.ieagent.jp/yatinkoushoujiki-34111

家賃の値引き交渉も最大3%程度が限度です。交渉の仕方としては、千円単位で徐々に交渉するようにしましょう。6万円の家賃なら2000円、10万円の家賃なら3000円の家賃を値下げできたら大成功です。

出典：http://blog.ieagent.jp/yatinkoushoujiki-34111

タイミングと下準備が重要！家賃交渉は慎重に行おう

いかがでしょうか？家賃交渉はただその場で希望を伝えるだけでなく、事前にしっかりとリサーチする必要があるのですね。
あまりにも失礼な態度を取ってしまうと、借りることすら断られてしまう……なんて恐れもありますから、どんなタイミングでどのように伝えるか、下準備は重要です。

更新時の家賃交渉を考えている方も、自分がどのように現在の物件を使ってきたか、大家さんとの関係は良好かなどを考えて、問題なさそうならぜひ挑戦してみてくださいね。