何で返還されないの！？「敷金」トラブルの解決方法まとめ

意外と多い！敷金トラブルに巻き込まれる人々

引っ越しの時、敷金を返してもらえなかった！という人は意外と多いもの。
本来なら言うべきだったんだろうけど、結局言えずじまい……という方もいるようです。
返して欲しいと内心思っていても、「まあもしかしたらキッチンとか汚かったかもしれないし……」「実は意外と修繕費用がかかってたりしたら恥ずかしいな」という気持ちがあると、どうしても動けませんよね。

敷金トラブルは、決して他人ごとではありません。
退去後でも請求が可能なこともありますから、ぜひこの機会に解決方法を知っておきましょう！

敷金は、そもそも大家さんに「預けている」お金のこと！

元々入居の時に大家さんに払ったお金だし、戻って来なくても仕方ないのかな……？という方もいるでしょう。
しかし、実は敷金は「支払ったお金」ではなく、万が一家賃の滞納があったり、退去時に修繕や清掃などが必要だったりした時に使うため、大家さんに「預けておく」お金なのです。
多少壁紙が汚れても、床が傷ついても、費用が余ればその分返還してもらえます。

ですから「目立った汚れも傷もないのに、返してもらえない！」という場合は、大家さんと話し合う必要がありますね。
逆に「礼金」や「仲介手数料」と呼ばれるお金は、大家さんや不動産会社に「家を貸してくれてありがとうございます」「家を紹介してくれてありがとうございます」という意味で贈るお金なので、返還を期待してはいけません。

敷金は「保証」として大家さんが預かっておくお金のこと！

敷金とはあなたが大家さんに預けておくお金です。家賃の未払いや退去時の修繕・清掃費が発生した際に、その額を差し引かれて残りは返金されます。

決して紹介してもらった不動産屋に払うものではありません。（不動産屋が大家さんの場合は別ですが）。敷金は契約時にちゃんと、大家さんに渡されています。

出典：http://www.reprocafe.jp/sikikinn1.html

民法で敷金とは、借り手の債務（家賃の支払い等）を担保するために、貸し手（大家さん）に渡すもので、賃貸契約終了時に借り手が債務不履行（家賃の未払い等）がなければ返金（全額返金とは書いていない）するもので、債務不履行があればその金額をいただきますと書いてあります。

出典：http://www.reprocafe.jp/sikikinn1.html

戻ってくるお金には、
”敷金”、”保証金”っといった名前のものがあり、
関東方面では一般的に敷金と呼び、関西方面では保証金と呼ぶようです。

▼ ”敷金”、”保証金”ってどんな意味？

どちらも、同じ意味ですけど、このお金を納める目的は
もし、家賃の滞納や部屋を引越すときに、修理が必要に
なったときなど、この”敷金”、”保証金”から差し引いて
修理費用がまかなわれます。

出典：http://one-living.com/deposit-reward.html

退去後5年間は、敷金返還を請求することができる！

●敷金は退去後１ヶ月位で返還されます。
●返還請求は退去から５年間はできます。（一度振り込まれても）
●借主に極めて不利（原状回復工事代が高すぎる、大家さん側の支払い事項まで借主が払う）など、契約書・覚書・同意書にサインしたとしても原則無効です。　
●一方的な原状回復請求は拒否できます。その場合、請求の立証義務は大家さんにあります。

出典：http://www.j2t.jp/

逆に「礼金」や「仲介手数料」は戻って来ないので注意！

次に、戻ってこないお金の話です。

▼ ”礼金”、”仲介手数料”ってどんな意味？

戻ってこないお金は、”礼金”、”仲介手数料”と言われて
いるのがあります。

これは、大家さんに対して、「部屋を貸してくれてありがとう」
っと言った意味があり、このお金は戻ってきません。

出典：http://one-living.com/deposit-reward.html

解決方法①　まずは大家さんと話し合い！バッチリ準備しておこう

最初にご紹介するのは、大家さんや管理会社と「直接話し合う」というもの。
敷金以上の不当な請求をされたり、返還されない理由が納得できなかったり……という場合は、まず大家さんや管理会社にそれを伝えましょう。
ただし、大抵は「そうでしたか、すみません」とスンナリいくことはありません。
自分の眼に狂いはない！そっちが間違っているはずだ！と主張されることも少なくはないので、冷静に話し合えるよう考えをまとめておきましょう。

退去前であれば、あらかじめ室内に汚れやキズなどがないか確認し、それを写真に収めておくと安心です。
できればお世話になった不動産会社の方に相談したり、敷金を鑑定する専門家や、弁護士に依頼したりして、話し合いの場に同席してもらうと良いよう。
弁護士って、まさか裁判？と思われるかもしれませんが、あくまでも先方に侮られないため、話を円滑に進めるための措置ですので、難しく考える必要はないとのこと。

まずは大家さんや管理会社との「交渉」が必要！

まずは直接大家さんや管理会社に電話やメールで内容に納得がいかないことを主張します。

具体例：日光による壁の変色の修繕費が敷金から引かれていた場合
日光による壁の変色の修繕費は借主が負担すべきとして、修繕費○○円が敷金から差し引かれておりますが、国土交通省のガイドラインによるとこれは貸主側で負担すべきとされております。よって、この修繕費を差し引かない金額○○円を返還して下さい。

出典：http://best-legal.jp/refund-deposit-495#i-16

不動産会社や敷金の専門家、弁護士などに間に入ってもらうと確実！

上記で紹介したように、家主のなかにはまったく聞く耳をもってくれない人も多くいますので、そのような際には家主が信頼している不動産業者に間に入ってもらい、あなたの主張などを家主側に伝えてもらうのが得策だと思います。

出典：http://www.goodhomenavi.com/chintai/taikyo/kaiketsu.html

国土交通省が制定しているガイドラインは負担割合など素人にはちょっと敷居が高いということもありますので、敷金鑑定士や敷金診断士などの専門家に適正な原状回復費用を試算してもらうのが1番確実な方法でもあります。

第三者を介入させることで、これまで硬直していた話し合いが進展することも期待できます。

出典：http://www.goodhomenavi.com/chintai/taikyo/kaiketsu.html

弁護士に法廷代理人を依頼する訳ではありません。あくまでも第三者を介入させて話し合いのテーブルを設けることが狙いの方法といえます。

また弁護士をあなたの代理人として家主と直接交渉を持ちかけることも早期解決への手段の1つです。

出典：http://www.goodhomenavi.com/chintai/taikyo/kaiketsu.html

話し合いの前に、室内の汚れやキズなどの有無を確認しておこう！

敷金を満額回収のために、基準を押さえましょう。

・故意、過失（自分のミス）による故障や汚れがないこと

以上です。拍子抜けでしたか？時間が経過すれば当然生じうるようなキズや汚れについては貸主が責任を負担すべきで借主は責任を負担する必要はありません。

出典：http://best-legal.jp/refund-deposit-495#i-16

但し、以下のようなキズや汚れについての修繕費・清掃費は借主が負担すべきものとされています。

１）床のキズ・汚れ

・キャスター付きのイス等によるフローリングのキズ・へこみ
・カーペットに飲み物等をこぼしたことによるシミ カビ（シミ・カビに至らない通常の清掃で綺麗にできる汚れは借主が負担する必要はありません）
・引っ越し時の畳・フローリングへの引っかきキズ

（２）壁・天井のキズ・汚れ

・壁のくぎ穴 やネジ穴
・タバコのヤニによる壁の変色で通常のクリーングでは綺麗にならないもの
・備え付けのクーラーから水漏れし、借主が放置したため壁が腐食してしまったもの
・台所の油汚れ
・ペットが壁につけてしまったキズ・汚れ

（３）ガラス・柱のキズ・汚れ

・ペットが柱につけてしまったキズ ・汚れ

（４）設備・その他のキズ・汚れ

・鍵穴を破損した場合や、鍵を紛失した場合の鍵の交換
・台所や風呂、トイレなどの水垢、カビの清掃

出典：http://best-legal.jp/refund-deposit-495#i-16

解決方法②　内容証明や支払い督促など、法的な措置も検討しよう！

話し合いで解決しない、あるいは話し合いに応じてもらえない、という場合には「法的措置」を取る必要があります。
まずは返還金額の見積書や、自分の負担額などを記した「内容証明」を作成し、大家さんや管理会社に送りましょう。
これは話し合いをする場合でも、事前に送っておくと安心だと言われています。

それでも全く意に介さない、という時は、簡易裁判所で「支払い督促」を行う方法もありますが、昨今利用者が多いのは「少額訴訟」のようです。
これは60万円以下の金銭トラブルに用いられる裁判で、ほとんどの場合1日数時間拘束されるだけ、しかも費用1万円未満で済むので、非常に活用しやすいとのこと。
ごく稀なのであまり深く考える必要はありませんが、中には「民事訴訟」に持ち込まれることもあるそうですから、気を引き締めて臨みましょう。

話し合いが難しいなら、まずは「内容証明」を送ろう！

内容証明郵便の形式

内容証明郵便は普通の郵便とは異なり形式が決まっています。具体的には以下の通りです。

なお、作成は、パソコン・手書きのどちらでも可能です。

紙1枚につき520字以内
1行20字以内
1枚26行以内
日本語(漢字/ひらがな/カタカナ・数字)で書く （ただし会社名などの固有名詞を除く）

出典：http://how2-inc.com/security-deposit-refund-213#i-14

内容証明郵便の作り方　｜　テンプレートダウンロード

内容証明郵便の雛形がダウンロードできるページです。

敷金を回収するために内容証明郵便を送る際に書くべきことは主に以下の14の事柄です。

1.相手（大家さん）の名前・住所
2.あなたの名前・住所
3.賃貸借契約の締結日
4.借りていた部屋の住所と部屋番号
5.住み始めた日時
6.支払った敷金の金額
7.契約終了申し入れが承諾された日
8.契約終了日
9.建物明け渡し日
10.敷金返還額の見積書の作成日
11.敷金返還額の見積書の金額
12.国土交通省のガイドラインに基づくと借主が負担すべき費用がないこと（ハウスクリーニングについて詳しくは「１１、最後に参考にしたい！　〜「ハウスクリーニング特約により敷金返還額を減額します」と言われたら？〜」をご参照下さい）
13.請求する金額
14.支払い口座

それぞれの項目について雛形の中で上記番号に合わせてコメントしているので、それらの指示に従って書いてください。

出典：http://how2-inc.com/security-deposit-refund-213#i-14

それでもダメなら「支払い督促」を利用する方法も！

支払い督促は簡易裁判所でおこないます。債権者（入居者）の申立てを受け簡易裁判所が申立て理由が適正と判断した場合に債務者（家主）へ支払いの督促を行う手続きのことです。

この督促を債務者（家主）が受け取って2週間以内に異議の申し立てを行わない場合には、その日から30日以内に「仮執行宣言」を付けることができ、その内容に基づき強制執行の申立てを行うことができるという手続きです。

出典：http://www.goodhomenavi.com/chintai/taikyo/kaiketsu.html

最終手段！安価で裁判を起こせる「少額訴訟」も有効

「少額訴訟」は60万円以下の金銭トラブルなど時に用いられる裁判方法の1つです。一般的な裁判と違い、簡易裁判所で行われます。

通常の裁判のように数ヶ月かけて法廷で争う必要もなく、大抵の場合は1日、たった1回の審理で結審しますので、非常にスピーディに解決します。

費用も10000円以内で収まりますので、費用面でも期間面でも重宝されています。敷金トラブルに用いられる法廷闘争の大半はこの「少額訴訟」だと思って良いでしょう。

出典：http://www.goodhomenavi.com/chintai/taikyo/kaiketsu.html

「訴訟というと、面倒、お金がかかる、と思われがちかもしれませんが、手数料は数千円と安く、簡易裁判所に足を運べば、そこの担当官がていねいに書類の書き方を教えてくれるはずです。少額訴訟を行った私の友人は“思っていたい以上に簡単だった”と言っていました」(長谷川さん)。もちろん訴訟結果はケースバイケースで、「訴訟すれば必ず勝てる」というものではありません。ただし最終手段として少額訴訟という選択肢があることを知っておいて損はないのではないでしょうか。

出典：http://suumo.jp/journal/2012/07/03/22835/

中には「民事訴訟」まで発展するケースも……。

「民事訴訟」とは、いわゆる一般的な裁判だと思ってください。それなりの時間も費用も必要になりますし、相手側が弁護士などを立ててくることも予想できます。

また、的確な証拠品や明確な理由などを細かく検証していくことになりますので、証拠や的確な指摘部分を細かくまとめておく必要があります。

一般的に敷金トラブルが民事訴訟にまで発展するケースは非常にまれですが、絶対に無いとは言えませんので、多少なりとも知識を身につけておく必要があります。

出典：http://www.goodhomenavi.com/chintai/taikyo/kaiketsu.html

「おかしくない！？」と思ったら、まずは大家さんに相談してみよう！

いかがでしょうか？敷金トラブルは意外と身近なものであり、しっかり手順を踏めば取り返すことが可能なのですね。
そもそも敷金は「預けている」お金ですし、室内が多少劣化していても敷金は使わなくてOK！という部分もありますから、疑問に思ったらまずは大家さんに理由を尋ねてみましょう。

引っ越しの際には何かとお金が必要になるものですから、敷金が返還されるかどうかで全く懐具合が変わってくるはず。
まあいいや……と軽く考えず、ぜひ今回ご紹介した方法を試してみてくださいね。